Koupě bytu před rekonstrukcí je pro mnohé lákavou příležitostí, jak získat bydlení podle vlastních představ nebo zajímavou investici. Zatímco list vlastnictví vám prozradí právní stav, technické „vnitřnosti“ bytu mohou skrývat pasti, které rekonstrukci prodraží o stovky tisíc. Na co si dát pozor při prohlídce, než podepíšete rezervační smlouvu?
Jako specialista na reality a rekonstrukce vidím dnes a denně byty, které vypadají na první pohled „férově“, ale pod omítkou skrývají problémy. Tady je 5 nejčastějších technických nástrah:
1. Hliníkové rozvody a kapacita jističů
Většina bytů v původním stavu má elektroinstalaci v hliníku. To samo o sobě není překvapení, ale problém nastává u kapacity. Moderní domácnost s indukcí, troubou a klimatizací vyžaduje silnější jističe a ideálně třífázový proud. Pokud je v domě slabá přípojka, může být navýšení kapacity administrativní i technický oříšek.
2. Stav stoupaček a odpadů
Vyměnit rozvody vody v bytě je snadné, ale pokud jsou hlavní stoupací vedení v domě v dezolátním stavu a SVJ neplánuje jejich výměnu, riskujete budoucí havárie a nutnost znovu „rozsekat“ vaši novou koupelnu. Vždy se ptejte na stav společných částí domu.
3. Skladba podlah a výškové rozdíly
Chcete mít v celém bytě jednotnou vinylovou podlahu bez přechodových lišt? U starých bytů můžete narazit na to, že v jedné místnosti jsou parkety na násypu a v druhé dlažba v tlustém betonu. Vyrovnání podlah (nivelace) v celém bytě může být při velkých rozdílech nečekaně nákladná položka.
4. Statika a nenosné příčky
„Tuhle zeď vybouráme a propojíme obývák s kuchyní.“ Věta, kterou slyším často. Jenže i příčka, která není nosná, může plnit zavětrovací funkci nebo v panelových domech roznášet část zatížení. Bez konzultace se statikem do zdí nikdy nezasahujte – povolení od družstva či SVJ může být podmíněno právě posudkem, který váš záměr zamítne.
5. Okna a tepelné mosty
I když jsou v bytě plastová okna, nemusí být vyhráno. Levná plastová okna z 90. let často netěsní, rosí se a mají špatné izolační vlastnosti. Pokud navíc nejsou správně vyřešeny ostění a parapety, hrozí vznik plísní v rozích místností, což je problém, kterého se zbavuje jen velmi těžko.
Moje rada na závěr:
Nekupujte „zajíce v pytli“. Stejně jako si při koupi ojetého auta berete mechanika, u nemovitosti se vyplatí mít po boku někoho, kdo rozumí stavařině. Ušetříte si tím nejen peníze, ale i měsíce stresu při následné rekonstrukci.
Plánujete koupi bytu a nejste si jistí jeho stavem? Rád s vámi zajdu na prohlídku a zhodnotím reálné náklady na budoucí rekonstrukci.